美元加息风暴来袭：香港楼市受冲击最大的一线城市

美联储再掀加息潮，人民币汇率波动

　　据可靠消息，北京时间9月22日凌晨，美联储或将再次实施75个基点的加息，这将是其年内第五次加息动作。通过历史数据，我们可以清晰地看到美联储的加息轨迹。美元加息，意味着美元价值提升，对全球绝大多数货币形成升值压力。在此背景下，人民币汇率一度跌破7的关口。回顾今年2月末，美元对人民币的汇率还稳定在6.30左右，短短七个月内，人民币贬值幅度已达约11%。

　　货币贬值，对经济、楼市和股市的影响错综复杂。这不仅仅是一个简单的利好或利空问题，而是需要细分为多个层面进行深入分析：一步到位的贬值方式下，短期与中长期对股市、楼市、经济的影响如何？持续贬值方式下，情况又将如何演变？若再加入“外汇管制”、“外汇储备”及“贸易顺差”等关键因素，分析将更为复杂。

中国汇率贬值可控，香港楼市受冲击

　　对于中国而言，外汇管制、雄厚外汇储备以及高额贸易顺差构成了三道防线，使得汇率贬值在可控范围内，中长期来看甚至可能带来利好，因为它为中国的货币政策提供了更多操作空间，有利于A股市场及楼市的发展。然而，当人民币汇率不再执着于“保7”，货币政策空间得以释放，未来降准、降息成为可能，这无疑对股市、楼市和经济构成积极影响。

　　但在这场货币波动中，也有个别城市例外，其中最为显著的是香港。作为美联储快速加息下的“重灾区”，香港这个中国一线城市面临着前所未有的挑战。香港与澳门，作为中国的特别行政区，拥有独立的货币体系，是单独的关税区，资金流动自由。港币实施联系汇率制，与美元挂钩，汇率波动范围有限。而澳门货币则实施固定汇率制，绑定港币。

联系汇率制下的香港，加息压力倍增

　　由于港币与美元紧密挂钩，当美元快速加息、缩表时，香港也不得不跟随调整。从数据中可以看出，香港今年以来基准利率不断攀升，房贷按揭利率也随之上涨。目前，美国的30年按揭利率已飙升至6%以上，而中国内地则为4.3%，形成了罕见的倒挂现象。香港房贷利率虽未如此激进，但也从2.5%上涨至了2.75%，对于长期利率偏低的香港来说，这已是不小的压力。

　　香港的特殊性在于，其经济周期与内地日益同步，但由于联系汇率制的原因，香港在货币政策上缺乏独立性，必须紧跟美国步伐。美联储的快速加息、缩表，源于美国出现的世纪大通胀，CPI飙升至8%以上，甚至超过9%。而香港的CPI仅为1.9%，接近通缩状态。一个接近通缩的经济体被迫与一个高通胀经济体同步加息，其痛苦程度可想而知。

香港楼市受挫，多重因素交织

　　最新数据显示，反映香港二手房走势的“中原城市领先指数CCL”连续8周下跌，跌幅共计5.09%，创下2019年2月以来新低。香港的住房指数也不断走低，多个楼市案例显示，房价跌幅显著。例如，位于何文田天铸7座的一套房屋，以4880万港元售出，较原业主2017年的购入价亏损1260万港元，跌幅达20.5%。

　　香港楼市下跌，不仅与美元加息密切相关，还受到疫情冲击经济、城市人口置换等多重因素的影响。疫情对香港经济造成了巨大冲击，今年一季度和二季度GDP均出现下降。同时，近年来香港的一些变化也促使部分人选择移民，导致人口减少。据香港特区政府统计处公布的数据，2022年年中本地人口较去年年中减少12.15万人，跌幅为1.6%。其中，净移民数减少9.5万人，占全部减少人数的约78.2%。